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Recuperação e Diminuição de ITBI e ITCMD - 07/04/2021

VOCÊ COMPROU, HERDOU, RECEBEU DE DOAÇÃO ALGUM IMÓVEL?
 
Se a sua resposta foi sim, provavelmente você recolheu ou está em via de recolher um dos dois tributos ligados a alienação de imóvel: o ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e o ITCMD - Imposto  sobre Transmissão Causa Mortis e Doação.

O recolhimento destes tributos se dá, de forma básica, quando se compra, recebe de herança, recebe por
doação, recebe por doação em partilha de divórcio bem imóvel, dentre outros casos. 
 
EXPLICAMOS
 
O ITBI
 
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — ITBI — é um tributo municipal que deve ser recolhido quando ocorre uma transferência imobiliária, por exemplo, a compra e venda. Esse tributo é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de propriedade de um imóvel envolvendo pessoas vivas.
 
O ITCMD
 
Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — ITCMD — é um imposto de competência dos estados e do Distrito Federal que incide quando há transmissão não onerosa de bens ou direitos, tal como ocorre na herança ou na doação.
 
PORQUE VOCÊ ESTÁ RECOLHENDO UM VALOR MAIOR?
 
LEGISLAÇÃO ATUAL

Tanto o Estado de São Paulo na cobrança do ITCMD, quanto a Prefeitura de São Paulo na cobrança do ITBI, desde a alteração da Lei Estadual 10.705/00 pelo Decreto Estadual 55.002/09 e Lei Municipal 
11.154/91, adotam como base de cálculo o valor venal de referência. Antes, ambos adotavam como base de cálculo o valor venal para cálculo do IPTU, que possui um valor bem menor.
 
ILEGALIDADE
 
Ocorre que a base de cálculo não poderia ser alterada dessa forma, se contrapondo ao artigo 38 do Código Tributário Nacional, conforme preceitua o artigo 97, inciso II, § 1º, do Código Tributário Nacional. Mais grave ainda, fere o artigo 150, I, da Constituição Federal.
 
DIFERENÇA DE CÁLCULO
 
QUEM SÃO OS MAIS PREJUDICADOS POR ESSA DIFERENÇA DE CÁLCULO?

Todos os contribuintes que compram, herdam, recebem como doação, bem como em demais casos, são
diretamente prejudicados por esse equívoco de cálculo. O simples fato de alterar a forma de calcular o tributo por si só gera prejuízo aos contribiuntes, pois o Valor Venal de Referência (VVR) normalmente é precificado em valor superior à Base de Cálculo do IPTU (BCI). Portanto, como o Valor Venal de Referência é maior, o imposto fica mais caro.
 
MAS, HÁ UMA ÓTIMA NOTÍCIA
 
Você pode recolher o ITBI ou ITCMD pela base de cálculo correta.

E se você já recolheu, pode recuperar a diferença!!!
 
COMO VOCÊ PODE ECONOMIZAR OU RECUPERAR ESSE VALOR?
 
Antes da transferência do imóvel -> Mandado de Segurança Preventivo
Depois da transferência do imóvel -> Repetição de Indébito
 
QUAL VALOR PODE SER ECONOMIZADO OU RECUPERADO?
 
Depende da diferença entre o Valor Venal de Referência (VVR) e a Base de Cálculo do IPTU (BCI)
em cada caso e em cada cidade.
 
 
Alíquotas
 
ITBI - LEI 11.154/1991 - Artigo 10                                                              ITCMD - LEI 10.705/00 - Artigo 16
 
0,5% -> Financiamento pelo SFH - até R$ 65.000,00                          4% -> Sobre o valor da base de cálculo
3% -> Sobre o valor restante (SFH)
3% -> Demais casos
 
 
EXEMPLOS DE CASOS
 
CASO 1
IMÓVEL TRANSMITIDO POR HERANÇA
Economia de R$ 10.827,25
 
Em 2021 um cliente economizou R$ 10.827,25 de ITCMD de um imóvel herdado com
valor de mercado de R$ 550.000,00
VVR (base cobrada ilegalmente pelo Estado): R$ 489.985,00 x 4% de ITCMD = R$ 19.599,40
BCI (base correta): R$ 219.304,00 x 4% de ITCMD = R$ 8.772,15
Economia: R$ 19.599,40 - R$ 8.772,15 = R$ 10.827,25
 
 
CASO 2
IMÓVEL TRANSMITIDO POR COMPRA
Economia de R$ 10.698,57

Em 2020 um cliente economizou R$ 10.698,57 de ITBI de um imóvel comprado por R$ 750.000,00
VVR (base cobrada ilegalmente pela Prefeitura): R$ 1.158.580,00 x 3% de ITBI = R$ 34.757,40
BCI (base correta): R$ 801.961,00 x 3% de ITBI = R$ 24.058,83
Economia: R$ 34.757,40 - R$ 24.058,83 = R$ 10.698,57
 
 
CASO 3
IMÓVEL TRANSMITIDO POR COMPRA
Recuperação de R$ 19.562,90

Em 2021 um cliente recuperou R$ 19.562,90 de ITBI de um imóvel comprado em 2019 por R$ 800.000,00
VVR (base cobrada ilegalmente pela Prefeitura): R$ 1.433.601,00 x 3% de ITBI = R$ 43.008,03
BCI (base correta): R$ 875.739,00 x 3% de ITBI = R$ 26.272,17
Diferença: R$ 43.008,03 - R$ 26.272,17 = R$ 16.735,86
Valor recuperado ao fim do processo = R$ 19.562,90
 
ONDE MAIS A ECONOMIA PODE SER APLICADA
 
O contribuinte poderá também economizar na hora de pagar a taxa de averbação no cartório, levando-se em conta a base de cálculo correta.
 
IMPORTANTE DESTACAR QUE ESSA MATÉRIA ESTÁ PACIFICADA NO TRIBUNAL
 
"ITCMD. Base de cálculo é o valor venal computado para fins de IPTU e não o valor venal de referência do ITBI. Impossibilidade de adoção de base diversa não prevista em lei complementar - Violação ao princípio da legalidade. Impossibilidade de adoção de valores venais distintos para dois tributos diferentes - Violação ao princípio da universalidade da tributação. Repetição tributária devida. (TJ-SP RI:10264032920208260053 SP 1026403-29.2020.8.26.0053, Relator: Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques, Data de Julgamento: 14/01/2021, 6ª Turma - Fazenda Pública, Data de Publicação: 14/01/2021)"
 
 
QUAL O INVESTIMENTO PARA PROPOSIÇÃO DA AÇÃO?
 
É necessário avaliar os documentos e fazer uma simulação.
 
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

- GUIA E COMPROVANTE DE PAGAMENTO DO ITBI OU ITCMD
- MATRÍCULA DO IMÓVEL
- NOTIFICAÇÃO DE LANÇAMENTO IPTU DO ANO DA TRANSFERÊNCIA
- CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA OU CONTRATO DE COMPRA
- FORMAL DE PARTILHA DO INVENTÁRIO OU DO DIVÓRCIO
- ESCRITURA DE DOAÇÃO
- DECLARAÇÃO DO ITBI
- DECLARAÇÃO DO ITCMD
Autor: Fábio Ussit Corrêa - Pós Graduado em Direito Imobiliário
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